7 Tips para realizar una inversión rentable en finca raíz en Colombia.

Si estás buscando una buena inversión en vivienda en Colombia, debes tener en cuenta estos aspectos para que tus ahorros no se vean afectados en el futuro, por eso traemos 7 consejos indispensables para hacer una buena compra.

1. Verificar la autenticidad del predio y sus propietarios.

El primer consejo es en base a el tema documental. Si tienes ya un inmueble seleccionado verifica bien la autenticidad de los propietarios, es decir dirigirse a las autoridades competentes, en este caso la oficina de instrumentos públicos regional donde está ubicado el predio, para así corroborar toda la información del predio y evitar posibles fraudes y perdida de los ahorros, en el caso que sea un proyecto sobre planos, verifica en las oficinas de planeación municipal o curadurías urbanas regionales, si el proyecto está sustentado con sus respectivas licencias de construcción, no está de más que también verifiques la experiencia y legalidad del constructor. Al final dejaremos enlaces relacionados para consultar certificado de libertad y tradición. Superintendencia de Notariado Colombia

2. Crédito Hipotecario, Leasing Habitacional o Financiación Bancaria.

Si al momento de comprar tu inmueble dependes de un crédito bancario para lograr tu objetivo, debes tener en cuenta la tasa de interés. esta determina en un porcentaje muy alto tu rentabilidad y estabilidad financiera. Si la tasa es buena tienes que evitar alargar en lo posible el número de cuotas siempre y cuando tengas la capacidad para cubrir con las cuotas con facilidad, ya que entre más largo sea el crédito, más intereses vas a pagar. Y por último verifica que no tengas costos bancarios adicionales como: seguros innecesarios y tarjetas de crédito que no uses que muchas veces te ofrecen al momento de hacer un crédito hipotecario.

3. Subsidios de vivienda si aplica.

El tema de los subsidios es algo complicado en la medida que cumplas con los requisitos y si en el momento de solicitarlos están vigentes. Si aplicas y logras calificar tendrás un buen ahorro adicional que será muy rentable a corto plazo.

4. Estado del Inmueble y distribución.

Es importante conocer el estado del inmueble cuando es usado, ya que su antigüedad y su condición física es una limitante para evitar gastos adicionales. Tienes que verificar desde la estructura, sus redes hidráulicas, sanitarias, eléctricas, gas, TV y datos y como factor esencial los acabados como pisos, paredes, carpintería metálica y madera. Si el inmueble es nuevo, tienes que hacer una inspección al inmueble con respecto al contrato del constructor, en este caso tienes que tener en cuenta las garantías del constructor sobre la edificación.

5. Ubicación geográfica.

La ubicación es un factor determinante a la hora de comprar vivienda o cualquier otro bien inmueble, ya que este primeramente esta condicionado por un Plan de ordenamiento territorial y avalado por la oficina del IGAC o catastro según su estrato y valorización, si bien sabemos en cada zona el valor del metro cuadrado construido se determina de acuerdo a la zona, ya sea residencial o comercial.

6. Características de zonas comunes y costos administrativos.

En este Consejo hay mucha tela para cortar, ya que si hablamos de propiedad horizontal donde interviene una administración hay muchos factores para tener en cuenta, pero si por el contrario el inmueble no se condiciona a una propiedad horizontal solo se deben tener ciertas características.

Para vivienda o comercio sin propiedad horizontal, solo se debe tener en cuenta que el acceso al inmueble no tenga muchos obstáculos, tales como escaleras que impiden el acceso para las personas con movilidad reducida. Muchas escaleras o pisos altos, son un factor de devaluación del inmueble, ahora existen otros factores como los parqueaderos, si posee parqueaderos internos es un gran punto a favor, aclaro el espacio publico no es sitio de parqueadero, tales como ante-jardines, andenes y zonas verdes y mucho menos la calzada. Acá podemos hablar mas en detalle de estos aspectos para cuando un inmueble no esta en una propiedad horizontal.

Para Propiedad horizontal debemos tener en cuenta primero que todo el costo de la administración que no sea muy elevado con respecto al metraje cuadrado del inmueble, y que ese costo sea vea también reflejado en las características del conjunto residencial, edificio o centro empresarial. Por eso hemos enumerado varios factores a tener en cuenta para que un inmueble sea rentable y condicione su valor de pago de administración:

  • Zonas Sociales tales como Piscina, Gimnasio, Salón social entre otros.
  • Ascensor, muy esencial para los pisos altos.
  • Acceso con rampas y celaduría, Seguridad y acceso de personas con movilidad reducida.
  • Parqueadero privado y de visitantes.
  • Evitar los últimos pisos con techos por el tema de goteras.
  • Evitar conjuntos tan pequeños, eleva su precio de administración. 

7. Rentabilidad del Inmueble

Este último punto es el más importante ya que reunimos todos los puntos anteriores y en base a eso sacamos la rentabilidad del inmueble. Hay 2 maneras de obtener una rentabilidad, la primera es la de rentar el inmueble y mes a mes beneficiarse del mismo, un ejemplo:

Precio de compra =   $100.000.000 de pesos Colombianos

Ingresos Brutos =   $450.000 * 12 meses = $5.400.000

Rentabilidad Bruta Anual = 5,4%

Ahora la segunda rentabilidad es la valorización, si bien no tocamos ese dinero año tras año sabemos que se verá reflejado el día de la venta del inmueble. Según datos del Dane en Colombia se valoriza en promedio año tras año los inmuebles en un 5%. Por lo que tu inmueble al cabo de un año costara 5% más en promedio mínimo ya que puede ser mayor el porcentaje si le hiciste mejoras locativas, construyeron colegios o Centros comerciales etc. Aclaro que todo esto depende del crecimiento económico del país o región, es condicionado mucho por la inflación.  

¡Wow! ahora vemos que tener un inmueble puede ser rentable ya que es un ingreso pasivo y te dejara el 10.4% bruto, pero todo no es color de rosa, debemos tener en cuenta los impuestos del gobierno y los gastos por mantenimiento del mismo y administración de la oficina arrendadora. En un próximo articulo hablaremos detalladamente de la rentabilidad. 

Bien espero que estos Tips o consejos para hacer una buena inversión en Finca Raiz te sean de mucha utilidad. Para finalizar te aconsejo es que si no eres experto en finca raíz, lo mejor es que te asesores bien al momento de hacer inversión, ya que condiciona mucho tu rentabilidad; puedes contratar un asesor inmobiliario honesto, o que investigues mucho y saques tus propias estadísticas y métricas para que tomes una buena decisión. 

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